Der Begriff "Prolongation" ist aus dem lateinischem abgeleitet und bedeutet so viel wie "verlängern". Unter einer Prolongation versteht man also eine Anschlussfinanzierung bei seinem bisher finanzierenden Kreditgeber, also eine Vertragsverlängerung mit einer neuen Zinsvereinbarung und einer neuen Vertragslaufzeit. Spätestens drei Monate vor Ablauf der bisherigen Sollzinsbindung setzt sich Ihr bisherigen Darlehensgeber mit Ihnen in Verbindung und bietet Ihnen eine neue Zinsvereinbarung an.
Inhaltsverzeichnis des Artikels:
Wie können wir Sie bei Ihrer Prolongation unterstützen?
Wir sind ein unabhängiges Unternehmen, welches deutschlandweit die Konditionen von mehr als 300 Darlehensgebern (Sparkassen, Volksbanken, Kreditbanken, Versicherungen usw.) zuverlässig ermitteln kann und Ihnen sowohl die Angebote Ihrer bisherigen Bank (Prolongationsangebot) als auch - und das ist unsere Stärke - einen Marktvergleich aller anderen Banken (Umschuldungsangebot) erstellt.
Wir öffnen Ihnen damit den Zugang zu einem harten Wettbewerb unter den Banken und versuchen alles, dass Sie so günstig und optimal wie möglich Ihr auslaufendes Darlehen weiterfinanzieren können.
Zur Philosophie unserer Beratung
Wie funktioniert eine Prolongation?
Der Aufwand für eine Prolongation ist für die bisherige Bank vergleichsweise gering. Bei reinen Vertragsverlängerungen werden weder zusätzliche Unterlagen eingefordert noch wird Ihr Vorhaben erneut geprüft. Einzige Ausnahme: soll bei einer Prolongation die Restschuld etwas aufgestockt werden (d.h. Sie möchten ein zusätzliches Darlehen aufnehmen), dann sind auch bei einer Prolongation zumindest die persönlichen Unterlagen (Einkommensnachweise etc.) erforderlich. Es erfolgt eine komplette Neuprüfung Ihrer Finanzierung.
Fordern Sie aktiv kein Prolongationsangebot bei Ihrer Hausbank an, dann sendet Ihnen Ihre Bank spätestens 3 Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung ein Zinsangebot zu. Bei einer Prolongation erhalten Sie lediglich eine neuen Zinsvereinbarung für eine bestimmte Zinsbindungsfrist. Der bisherige Darlehensvertrag mit seinen Bedingungen an sich bleibt bestehen. Unterzeichnen Sie die Zinsvereinbarung, dann verlängert sich also der bestehende Vertrag mit neuen Zinskonditionen und neuer Sollzinsbindung. Die Prolongation ist abgeschlossen.
Gut zu wissen: Wenn die reine Prolongation ohne eine erneute Bonitäts- und Objektprüfung realisiert werden kann, dann klingt das erst einmal gut. Dies kann jedoch auch von Nachteil sein. Nämlich genau dann, wenn Ihre Immobilie in den letzten Jahren recht stark an Wert gestiegen ist. Denn wenn keine Objektprüfung bzw. Neubewertung Ihrer Immobilie stattfindet, dann wird für die Festlegung Ihres Zinssatzes auch der alte Objektwert herangezogen. Je niedriger dieser ist, desto höher ist Ihr Darlehenszins.
Andere Banken verfahren noch einfacher und vergeben für all Ihre Kunden bei einer Prolongation die gleichen Konditionen. Völlig unerheblich wie das Verhältnis der Restschuld zum Immobilienwert ist. Bei einer Prolongation versuchen die Banken den Aufwand also so gering wie möglich zu halten. Für Sie heißt das: den Markt vergleichen!
Rechenbeispiel:
Welche Unterschiede bestehen zwischen einer Prolongation und einer Umschuldung?
Das ist relativ einfach erklärt:
Bei einer Umschuldung handelt es sich um eine Anschlussfinanzierung/ Weiterführung Ihres Darlehens bei einem anderen Kreditgeber. Die logische Konsequenz: Es erfolgt eine ganz normale Kreditentscheidung hinsichtlich des Objektwertes und der Bonität. Zusätzlich entstehen Kosten für die Über- oder Neueintragung der Sicherheiten wie z.B. der Grundschuld.
Bei einer Prolongation handelt es sich um eine Anschlussfinanzierung/ Weiterführung Ihres Darlehens bei dem gleichen Kreditgeber wie bisher. Es erfolgt keine erneute Kreditprüfung (einzige Ausnahme: wenn ein zusätzliches Darlehen mit beantragt wird) und es entstehen keine Abtretungskosten für die Grundschuld. Hier steckt der Nachteil darin, dass Prolongationsangebote oft nicht optimal sind.
Prolongationsangebote sind oft nicht die günstigsten - Angebot der Hausbank vor Abschluss prüfen
Wenn Ihnen Ihre Hausbank ein Prolongationsangebot unterbreitet hat, dann nehmen Sie dieses nicht einfach an, sonder vergleichen Sie die Zinsen mit anderen Banken. Häufig sind Prolongationsangebote nicht sehr günstig. Weshalb das so ist haben wir weiter oben im Artikel erläutert. Unter den Banken herrscht für Anschlussfinanzierungen ein harter Wettbewerb, der am Ende immer zu Ihren Gunsten ausgefochten wird. Wir unterstützen Sie dabei gern.
Tipp: Wir können Sie bei jeder Art Ihrer Anschlussfinanzierung unterstützen. Sowohl bei der Prolongation als auch bei einer Umschuldung. Wir erstellen Ihnen die jeweiligen Finanzierungsvorschläge und vergleichen den Markt kostenfrei für Sie.
Welche Vorteile hat eine Prolongation?
- Der bisheriger Kreditgeber kommt von selbst auf Sie zu (gesetzlich verpflichtet).
- Es kann unkompliziert und schnell abgewickelt werden (keine erneute Kreditprüfung).
- Es bestehen keine zusätzlichen Grundbuch- und Notarkosten.
- Unterlagen zur Finanzierung müssen nicht erneut nachgewiesen werden.
Welche Nachteile hat eine Prolongation?
- Die Zinsen sind häufig höher als die im Neugeschäft bei anderen Darlehensgebern.
- Es findet kein aktueller Marktvergleich potenzieller Darlehensgeber statt. (Die Bank die damals günstig war, kann heute eine der teuersten Darlehensgeber sein.)
- Dadurch wird eine Prolongation tendenziell teurer als eine Neufinanzierung bei einer anderen Bank.
- Bei Prolongationsangeboten wird von der Hausbank oft mit der "Trägheit" der Kunden gepokert. Viele Kunden nehmen das Angebot an und scheuen die kleinen Mühen einer Unterlagen-Zusammenstellung.
Gut zu wissen: Wenn Prolongationsvereinbarung (Zinsvereinbarung) unterschrieben wird, dann gibt es keine Widerrufsfrist und damit auch keine Widerrufsmöglichkeit wie bei einem Neuabschluss. Rechtlich wird nämlich kein neuer Vertrag geschlossen, sondern lediglich - auf Basis des Altvertrags - eine neue Zinsvereinbarung geschlossen. Wenn kein neuer Vertrag geschlossen wird, dann ist auch keine Widerrufsbelehrung notwendig.
Welche zeitlichen Fristen sind bei Prolongationen zu beachten?
Auf jeden Fall sollten Sie Ihre Prolongation bzw. Anschlussfinanzierung frühzeitig planen und den Anschlussfinanzierungstermin (=Ablauf der Sollzinsbindung) ungefähr im Kopf haben. Und frühzeitig ist hierbei sehr "individuell" gemeint. Es kann im derzeit sehr niedrigen Zinsumfeld von Vorteil sein, sich bereits 5 Jahre vor Ablauf der Sollzinsbindung Gedanken über seine Anschlussfinanzierung zu machen. Das macht natürlich nur dann Sinn, wenn Sie von zukünftig steigenden Zinsen für Immobilienfinanzierungen ausgehen. Sollten Sie für Ihre Erstfinanzierung mehr als 10 Jahre Sollzinsbindung abgeschlossen haben, dann können Sie das Darlehen nach §489 BGB auch eher kündigen ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. In diesem Fall ist dieser Kündigungstermin (10 Jahre nach Vollauszahlung Ihres Darlehen zzgl. 6 Monaten Kündigungsfrist) Ihr möglicher Prolongations- bzw. Anschlussfinanzierungstermines.
Weitere Fragen und Antworten aus der Praxis:
Welche Unterlagen werden für eine Prolongation benötigt?
Bei einer reinen Prolongation Ihrer Restschuld wird lediglich eine neue Zinsvereinbarung geschlossen. Dieses Formular erhalten Sie von uns oder Ihrer Hausbank. Hauptsächlich wird hier die neue Sollzinsbindung und der daraus resultierende Sollzins (Ihr Darlehenszins) festgehalten. Mit Ihrer Unterschrift bestätigen Sie die Weiterführung des alten Darlehens zu den jetzt unterschriebenen Bedingungen.
Wie weit im Voraus können Sie Ihre Prolongation beantragen?
Prolongationen können natürlich auch als Forward-Darlehen beantragt werden. Damit können Sie also frühestens dann beantragen, wie lange auch die sogenannte Vorlaufzeit bei Ihrer bisherigen Bank möglich ist.
Ein Beispiel: Sie befinden sich ca. 3 Jahre (36 Monate) vor Ablauf Ihrer Sollzinsbindung und möchten aufgrund der derzeit günstigen Zinsen schon jetzt eine neue Vereinbarung schließen, dann funktioniert das bei Ihrer bisherigen Bank nur, wenn diese auch Forwarddarlehen mit einer Vorlaufzeit von 36 Monaten anbietet. Falls nicht, dann bleibt steht es Ihnen natürlich frei eine andere Bank für Ihre Anschlussfinanzierung zu nutzen. Man spricht dann von einer Umschuldung.
Gibt es zusätzliche Kosten bei einer Prolongation?
Bei einer Prolongation enstehen Ihnen keine Kosten. Die Sicherheiten verbleiben beim alten Darlehensgeber. Eine Umschreibung oder Abtretung muss hier nicht erfolgen. Zusätzliche Gebühren, sowohl bei der Bank als auch bei einem Darlehensvermittler, sollten Sie nicht zahlen. Wir selbst arbeiten grundsätzlich ohne Extra-Bearbeitungsgebühren.
Kann man einen Darlehens- oder Kreditvertrag nach Prolongation widerrufen?
Achtung, das können Sie nicht. Unterschrieben Sie die Prolongationsvereinbarung (Zinsvereinbarung), dann gibt es keine Widerrufsfrist und damit auch keine Widerrufsmöglichkeit wie bei einem Neuabschluss bei einer anderen Bank. Rechtlich wird nämlich kein neuer Vertrag, sondern lediglich - auf Basis des Altvertrags - eine neue Zinsvereinbarung geschlossen. Wenn kein neuer Vertrag geschlossen wird, dann gibt es auch keine erneute Widerrufsbelehrung. Vergleichen Sie also den Markt bevor Sie die neue Zinsvereinbarung schließen.
Weshalb ist eine Prolongation für die bestehende Bank ein lukratives Geschäft?
Banke gehen bei Prolongationen möglichst standardisiert und einfach vor: keine neue Kreditprüfung, keine neuen Unterlagen, lediglich eine neue Zinsvereinbarung mit standardisierten und wenig attraktiven Zinskonditionen. Genau dies klingt sicher auch sehr verlockend für Sie als Kunden. Und hier setzen die Banken nun auf Ihre "Bequemlichkeit". Den Markt jedoch zu vergleichen macht absolut Sinn. Für den Vergleich als solches sind erst einmal keine Unterlagen notwendig. Wenn Sie dann wissen, wie groß der Zinsunterschied des aktuell günstigsten Darlehensgebers im Vergleich zu Ihrer bisherigen Bank ist, dann ist es ein leichtes zu entscheiden, ob es sich "lohnt". Wenige Zehntel Konditionsunterschied sind einige Tausend Euro für Ihr Darlehen. Wir rechnen es Ihnen bei Bedarf gerne vor.
Können Forward-Darlehen für Prolongationen genutzt werden?
Ja, natürlich. Je nachdem wie viel Vorlaufzeit Ihre Hausbank zulässt, sind Forward-Darlehen denkbar. Forward-Darlehen gibt es zu Vorlaufzeiten von maximal 66 Monaten.
Fazit und Empfehlung
Eine Prolongation ist der unkomplizierte aber nur sehr selten günstige Weg einer Anschlussfinanzierung. Auch wenn eine Umschuldung mit höherem Aufwand für Sie verbunden ist, sollten Sie prüfen, ob sich der Wechsel zu einem anderen Darlehensgeber für Sie lohnt. Das können Sie bei uns vorab auch ganz ohne Unterlagennachweise tun. Wenn Sie Gewissheit haben, zu welchen Konditionen andere Banken Ihr Darlehen umschulden würden, können Sie sich entscheiden. Die Abwicklung an sich ist dabei sehr einfach, das regeln die Banken in der Regel unter sich. Kosten entstehen Ihnen lediglich für die Umschreibung/ Abtretung der Grundschuld. Diese Kosten berechnen wir Ihnen auch im Vorfeld und beteiligen uns sogar daran. Wir beraten jeden Interessenten mit den gleichen Vorsätzen.