Forward-Darlehen

Das Forward-Darlehen: Was ist es und was bedeutet es?

Es handelt sich dabei um eine besondere Finanzierungsart eines Annuitätendarlehens. Mit einem solchen Darlehen sicheren Sie sich das heutige Zinsniveau für einen Zeitpunkt, der in der Zukunft liegt.
Damit lässt sich das Forward-Darlehen mit einer Versicherung vergleichen: die Prämie der Versicherung ist dabei der Forward-Aufschlag (=Zinsaufschlag). Steigen die Zinsen, dann rechnet sich der Zinsaufschlag allemal und Sie sparen viel Geld. Fallen die Zinsen hingegen, dann haben Sie für Ihre Anschlussfinanzierung im Nachhinein einen etwas höheren Zins gezahlt, als Sie zum Zeitpunkt der Ablösung hätten zahlen müssen. Das schwierige daran: niemand weiß zu 100 Prozent, wie sich die Zinsen in der Zukunft entwickeln werden. 

Für welche Finanzierungen ist ein Forward-Darlehen möglich?

Wie in der Begriffsklärung verdeutlicht, wird für ein Forwarddarlehen ein bestehender Darlehensvertrag vorausgesetzt. Es ist damit lediglich für Anschlussfinanzierungen, Umschuldungen oder Prolongationen nutzbar. Weder Bauvorhaben, Käufe oder Modernisierungen lassen sich mit einem Forward-Darlehen finanzieren.

Wann kann ich ein Forward-Darlehen abschließen?

Ein Forward-Darlehen kann derzeit maximal fünfeinhalb Jahre (66 Monate) im Voraus geschlossen werden. Für längere Vorlaufzeiten (=Forwardzeitraum) gibt es keine Banken, die ein solches Produkt anbieten. "Im Voraus" heißt dabei vor Ablauf der Vertragslaufzeit bzw. Sollzinsbindung Ihres bestehendes Kredits. Sie können also frühestens 5,5 Jahre vor Ende der Sollzinsbindung Ihres Darlehensvertrages eine neue Vereinbarung in Form eines Forward-Darlehens schließen. Und es gibt noch eine weitere, sehr wichtige Besonderheit: Falls Sie für Ihr bisheriges Darlehen ursprünglich eine längere Sollzinsbindung als 10 Jahre gewählt haben, dann können Sie Ihr Darlehen - wenn es sich finanziell lohnt - nach §489 BGB kostenfrei kündigen und bereits ab diesem Kündigungstermin eine neue Zinsvereinbarung schließen.

Dafür ein Beispiel: Haben Sie vor 7 Jahren eine Finanzierung für einen Immobilienkauf über 15 Jahre abgeschlossen, dann können Sie die Möglichkeit eines günstigen Forwarddarlehens bereits jetzt prüfen. Grund dafür ist die Kündigungsmöglichkeit nach 10 Jahren zzgl. 6 monatiger Kündigungsfrist. Details dazu finden Sie auch in diesem Artikel. Gleiches gilt übrigens wenn Sie sich in der Darlehensphase eines Bausparvertrages befinden. In dieser Phase eines Bausparvertrages können Sie den Kredit jederzeit zu 100% sondertilgen und damit durch eine andere Bank ablösen.

Wie funktioniert ein Forward-Darlehen in der Praxis?

Gerade in Niedrigzinsphasen, wie man sie derzeit erlebt, ist das Forward-Darlehen ein sehr beliebtes Mittel. Jeder, der schon einmal eine Immobilie finanziert hat, muss sich irgendwann auch mit dem Thema Anschlussfinanzierung beschäftigen. Spätestens mit Ablauf der Sollzinsbindung, also der vertraglich vereinbarten Zinsfestschreibungszeit. Dann stellt sich auch die Frage nach einem Forward-Darlehen. Je nachdem zu welchem Zeitpunkt man sich nach neuen Konditionen erkundigt, gibt es für Forward-Darlehen verschiedene Alternativen, die es abzuwägen gilt. Ob der aktuelle Darlehensgeber jedoch alle Möglichkeiten für ein Forward-Darlehen anbietet, muss erfragt werden. Das Gute daran: falls die bisher finanzierende Bank kein oder kein günstiges Angebot hat – ein Bankwechsel ist einfacher und deutlich weniger aufwendig als gedacht:

Information sammeln

Informieren Sie sich rechtzeitig bei Ihrer Hausbank und/ oder bei Ihren Spezialisten von "anschussfinanzieren.de" über die Möglichkeiten und Konditionen für Ihre Anschlussfinanzierung.

Prüfung Sinnhaftigkeit

Wenn die Aussage der Hausbank und Angebote möglicher Alternativen auf dem Tisch liegen, dann gilt es zu überlegen, ob eine Prolongation (d.h. Sie bleiben beim bisherigen Darlehensgeber) oder eine Umschuldung (d.h. Sie wechseln den Darlehensgeber) sinnvoll ist. Neben dem Zinssatz sind die Kosten für eine Umschuldug (Abtretung der Grundschuld) zu berücksichtigen. Zudem sollten Sie mit einer allgemeinen Markteinschätzung und der Höhe des Forwardaufschlags ein Gefühl dafür entwickeln, ob ein Forwarddarlehen zum jetzigen zeitpunkt ratsam erscheint. Unser Team unterstützt Sie dabei gern.

Unterlagen zusammenstellen

Falls das Forwarddarlehen bei einer anderen Bank beantragt werde soll, dann gilt es die notwendigen Unterlagen zur Prüfung Ihrer Anfrage bereitzustellen.

Neuer Darlehensvertrag

Nach Erhalt des neuen Darlehensvertrags stimmen sich die neue und die alte Bank untereinander in der Regel ab. Damit dies gelingt, bedarf es es einer Ablösevollmacht, die Sie mit den Vertragsunterlagen erhalten.

Ablösung der Restschuld

Das neue Forwarddarlehen löst nun die Restschuld bei der bisher finanzierenden Bank zum richtigen Zeitpunkt ab. Erst ab diesem Zeitpunkt beginnt die Sollzinsbindung des neuen Darlehensvertrags (bei einem echten Forwarddarlehen).

Was sind die Vorteile eines Forwards?

• Es schafft Sicherheit und Planbarkeit für Ihre Anschlussfinanzierung. Welche Rate bzw. welchen Zins habe ich zu dem Zeitpunkt, an welchem mein Darlehen ausläuft? Ein spontaner Zinsanstieg hätte damit keinen Einfluss mehr auf Ihre Monatsrate nach Ablauf des alten Darlehens.
• Ein Forward-Darlehen sichert das heutige Zinsniveau für eine Anschlussfinanzierung in der Zukunft.
• Damit besteht die Möglichkeit der Kostenreduzierung (wenn die Zinsen in dieser Zeit eher steigen).
• Sie können den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses selbst aktiv steuern. Sicher ein deutlich besseres Gefühl als zwei Monate vor dem Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung den angebotenen Zins abschließen zu müssen.

Welche Nachteile sollten Sie berücksichtigen?

• Mit der geschlossenen Forwardvereinbarung gehen Sie einen Vertrag ein, der eingehalten werden muss. Grundsätzlich besteht eine Abnahmeverpflichtung.
• Eine Nachverhandlung von Konditionen, falls der Zinsmarkt entgegen Ihren Erwartungen doch sinkt, ist nicht möglich.
• Wenn ein Objektverkauf durch einen Arbeitsplatzwechsel oder Trennung wahrscheinlich ist, dann würde ein Forward-Darlehen das Kostenrisiko eher Erhöhen. Bei Nichtabnahme eines geschlossenen Darlehensvertrages fällt eine Nichtabnahmeentschädigung (analog der Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung) an.

Was kostet ein Forward-Darlehen?

Der Preis eines Forward-Darlehens wird über einen Zinsaufschlag festgelegt. Dieser Aufschlag wird zum aktuell gültigen Zinssatz (als würde der Anschlussfinanzierungstermin "jetzt" sein) hinzuaddiert und richtet sich nach der Vorlaufzeit des Darlehens. Die Vorlaufzeit ist die Zeit von jetzt bis zum Anschlussfinanzierungstermin des alten Darlehens. Forwarddarlehen können derzeit maximal 66 Monate im Voraus geschlossen werden. 
Die Höhe der Zinsaufschlages wird pro Monat ermittelt und ist von Bank zu Bank unterschiedlich. Durchschnittlich werden 0,01 - 0,03% pro Monat verlangt.

Beispiel:

Weitere Kosten fallen nicht an. Lediglich wenn der Darlehensgeber bzw. die Bank gewechselt wird, werden Abtretungskosten für die Grundschuld fällig. Manche Darlehensgeber (oftmals Versicherungen) verlangen eine Löschung der bestehenden Grundschuld und eine Neueintragung. Meist hat dies den Hintergrund, dass diese Darlehensgeber eine Briefgrundschuld statt einer Buchgrundschuld verlangen.

Tipp: Wir beteiligen uns an den Umschreibekosten (Notar- und Grundbuchkosten) der Grundschuld bis zu einer Höhe von 150 Euro. Zudem kümmern wir uns um einen aktuellen Grundbuchauszug und übernehmen die Kosten dafür.

Welche unterschiedliche Arten von Forward-Darlehen gibt es?

Das klassische "echte" Forward-Darlehen

Hierbei handelt es sich um eine Anschlussfinanzierungsart, bei welcher das Sollzinsbindungsende des Altvertrages bis zu 5,5 Jahre in der Zukunft liegt und man sich schon heute den Zins für diesen Zeitpunkt sichern kann. Konkret ist man mit dem klassischen Forward-Darlehen in der Lage einem erwarteten Zinsanstieg vorzubeugen. Allerdings bieten mehr als 3 Jahre Vorlaufzeit (so nennt man die Zeit vom heutigen Tag bis zum Sollzinsbindungsende) nur relativ wenige Banken an. Das alte Darlehen läuft also noch planmäßig bis zum Ende der Sollzinsbindung. Die erwartete bzw. errechnete Restschuld (inkl. möglicher Sondertilgungen!) wird dann mit dem sogenannten Forward-Darlehen abgelöst. Man kann daher bereits jetzt den künftigen Zinssatz berechnen und die Höhe der Annuität für das Forward-Darlehen kalkulieren. Das schafft Planungssicherheit und nimmt das Risiko einer Zinserhöhung. Die Besonderheit beim klassischen Forward-Darlehen besteht in der vollumfänglichen Sollzinsbindung. Die im Darlehensvertrag vereinbarte Zinsfestschreibungszeit beginnt erst, wenn das alte Darlehen in der Zukunft abgelöst wird. 

Das „unechte“ Forward-Darlehen

Auch bei dieser Form der Anschlussfinanzierung kann man bereits heute die Darlehensbedingungen für einen zukünftigen Zeitpunkt festlegen. Gegenüber der klassischen Variante besteht jedoch folgender Unterschied: Die Sollzinsbindung beginnt nicht zum zukünftigen Ablösetermin, sondern sofort bei Vertragsschluss. Die Vorlaufzeit des "unechten" Forward-Darlehens geht somit von der vereinbarten Sollzinsbindung „verloren“. 
ABER: für die Vorlaufzeit des "unechten" Forwarddarlehens fällt häufig kein bzw. ein sehr geringer Aufschlag an. Die sogenannte bereitstellungszinsfreie Zeit wird bis zum Anschlussfinanzierungstermin entsprechend verlängert. Der jährliche Sollzins des "unechten" Forward-Darlehens wäre damit deutlich geringer. Die Differenz zur höheren Annuität des klassischen Forwarddarlehens sollte man dann in die Tilgung stecken. Gleichzeitig, und das wäre der Idealfall, kann die vereinbarte Sollzinsbindung um die Vorlaufzeit verlängert werden. So kann der Unterschied in der Restschuld – gegenüber dem klassischen Forward-Darlehen – gut ausgeglichen werden. Oft ergeben sich hierbei sogar hohe finanzielle Vorteile für das "unechte" Forwarddarlehen. Gerade für Vorlaufzeiten bis zu einem Jahr empfiehlt sich oft ein unechtes Forwarddarlehen.

Beispiel und Grafik zu den verschiedenen Forward-Darlehen

Die Unterschiede eines echten und eines unechten Forward-Darlehens können grafisch gut dargestellt werden: 

Anschlussfinanzierung und Umschuldung

Zum Begriff an sich: Bei einer Anschlussfinanzierung handelt es sich um einen Überbegriff für die Fortführung einer bestehenden Baufinanzierung bzw. Immobilienfinanzierung nach Ablauf oder auch während der Sollzinsbindung.

Inhaltsverzeichnis des Artikels:

Wie haben Sie bisher finanziert?

In der Vergangenheit haben Sie Ihr Haus auf dem Land oder Ihre Immobilie in der Stadt (Haus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus oder Wohnung) bei einem Darlehensgeber finanziert. Die meisten haben sich für eine selbst genutzte Immobilie entscheiden, andere für ein vermietetes Objekt, wenige auch für beides.
Vor einigen Jahren haben Sie noch zu deutlich höheren Zinsen finanziert als dies jetzt der Fall ist. Deshalb können wir schon jetzt mit großer Sicherheit sagen: Sie finanzieren heute unter gleichen Voraussetzungen günstiger als damals.
Die Überlegungen (hier Sprungmarke), wie die zweite Finanzierungsrunde gestaltet werden soll, sind ähnlich wie bei dem Neuabschluss. Dennoch sind hinsichtlich des derzeitig niedrigen Zinsniveaus und der verschiedenen Möglichkeiten einer Anschlussfinanzierung ein paar Besonderheiten wissenswert.

Wie beeinflusst die bisherige Finanzierung Ihre Anschlussfinanzierung?

Schon damals mussten Sie sich für eine bestimmte Sollzinsbindung (=Zinsbindung) und eine entsprechende Tilgung entscheiden. Die Höhe der Tilgung bestimmt die Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung und die Gesamtlaufzeit Ihres Darlehens. Die Wahl der damaligen Finanzierungsstruktur beeinflusst also Ihre heutige Anschlussfinanzierung. Haben sich sich damals für eine Zinsbindung von 15 oder auch 20 Jahren entschieden, dann haben Sie die Möglichkeit Ihr Darlehen nach §489 BGB kostenfrei ganz oder teilweise zu kündigen (Verweis auf weiteren Artikel?), um so auch von dem derzeit niedrigen Zinsen profitieren zu können. Eine Vorfälligkeitsentschädigung (weiterer Beitrag) fällt hier nicht an.
Aber auch dies ist theoretisch eine Möglichkeit: eine vorzeitige Vertragsauflösung gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung (Verweis auf weiteren Artikel). Die Bank muss hier jedoch zustimmen und es muss sich für Sie rechnen. Hier sind also im Vorfeld genaue Überlegungen notwendig.
Wenn die Sollzinsbindung zeitlich abgelaufen ist, steht für die meisten Immobilienbesitzer eine Anschlussfinanzierung an. Nämlich genau dann, wenn das Darlehen noch nicht zu 100% zurückgezahlt wurde. Sowohl bei einer Prolongation als auch bei einer Umschuldung kann ich mich für ein Forward Darlehen (Separater Artikel) entscheiden. Damit sichern Sie sich bis zu 5 Jahre im Voraus die derzeit günstigen Zinsen für Ihre Baufinanzierung. Für die Vorlaufzeit muss jedoch ein Zinsaufschlag gezahlt werden.

Welche Optionen habe ich bei einer Anschlussfinanzierung?

Die Übersicht soll Ihnen einen kurzen Überblick über die Möglichkeiten bei einer Anschlussfinanzierung geben. Zum Zeitpunkt einer Anschlussfinanzierung können Sie entweder prolongieren (siehe weitere Informationen zu Prolongation), das Darlehen aus Eigenkapital bzw. fällig werdenden Versicherungen ablösen oder zu einer anderen Bank umschulden. Kontaktieren Sie uns gerne, um die Details Ihrer Möglichkeiten zu besprechen.

Vorgehensweise für die Anschlussfinanzierung

Es gibt zahlreiche Tipps und gut gemeinte Ratschläge im Internet und in der Presse. Eine Immobilienfinanzierung ist - wie auch bei der Erstfinanzierung - immer eine individuelle Angelegenheit. Daher sind sehr konkrete Tipps für den einen passend und für den anderen eben auch nicht. Von daher geben wir Ihnen an dieser Stelle eher eine allgemeine Vorgehensweise mit an die Hand. In einem anderen Ratgeberteil haben wir Ihnen speziellere Tipps für Ihre Anschlussfinanzierung zusammengefasst.

1. Informieren Sie sich über die verschiedenen Möglichkeiten für Ihre Anschlussfinanzierung

Hier steckt zugegeben Ihr größtes Potenzial. Darlehensgeber (Banken, Versicherungen, Sparkassen) gehen mit Anschlussfinanzierungen sehr unterschiedlich um. Es geht also zuerst einmal um eine Art "Bestandsaufnahme". Dazu ist es notwendig, dass Sie die Details Ihrer Finanzierung selbst noch einmal recherchieren: Wann läuft meine Sollzinsbindung genau aus? Wie viel Jahre im Voraus möchte ich mich um meine Anschlussfinanzierung kümmern? Gibt es unterschiedliche Darlehen, die auch zu unterschiedlichen Terminen beendet sind? Wie ist die Grundbuchsituation (welche Grundschulden sind für wen im Grundbuch eingetragen)? Wie hoch ist meine Restschuld zum Ablauf der Sollzinsbindung? Mit diesen Informationen kann ein Anschlussfinanzierungsberater schon einiges anfangen und Ihnen Möglichkeiten aufzeigen.

Im nächsten Schritt können Sie sich für das Gespräch auch gleich weitere Gedanken zu folgenden Fragen machen: Plane ich bis zum Sollzinsbindungsende noch Sondertilgungen zu leisten, welche meine Restschuld reduzieren? Möchte ich mit dieser Anschlussfinanzierung das Darlehen dann möglichst zurückzahlen und komplett entschulden? Wollen Sie zum Zeitpunkt der Kreditablösung Eigenkapital einbringen? Soll ich für die Anschlussfinanzierung meine Monatsrate (Annuität) erhöhen, reduzieren oder soll sie gleich bleiben?

Mit diesen Überlegungen wächst Ihr Verständnis für die Finanzierungsstruktur. Wenn diese, zusammen mit Ihrem Berater, gefunden ist, dann können wir von unterschiedlichsten Banken Angebote einholen und uns für das günstigste entscheiden.

2. Lassen Sie Ihre Anschlussfinanzierung vergleichen - unabhängiger Marktüberblick

Hier steckt tatsächlich das größte Einsparpotenzial Ihrer Anschlussfinanzierung. Die Hausbank wird Ihnen - sofern möglich - ein Angebot unterbreiten. Bei reinen Prolongationen ist hier wenig Verhandlungsspielraum. Ein unabhängiger Vergleich mit anderen Banken (mehrere hundert) kostet nichts und Sie können nur gewinnen. Ist der Zins so günstig, dass sich der Wechsel inkl. der Umschuldungskosten (Grundbuch und Notar) lohnt, dann können Sie mit einer Menge Ersparnis Ihren Darlehensgeber wechseln. Sind die Vergleichsangebote nicht günstiger, dann bleiben Sie beim Ihrer bisherigen Bank. Wir unterstützen Sie auch bei Ihrer Prolongation und übernehmen - ohne Mehrkosten für Sie - die Korrespondenz und den Schriftverkehr mit Ihrer Bank. 

Es ist jedoch nicht nur der Effektivzins ausschlaggebend, sondern eben auch die oben beschrieben Finanzierungsstruktur. Das soll heißen: Haben Sie die Idee mit Ihrer Anschlussfinanzierung das Darlehen in den nächsten 25 Jahren zurückzuzahlen und damit auch ein Annuitätendarlehen mit einer Zinssicherheit über 25 Jahre aufzunehmen, dann kann Ihnen nicht jede Hausbank dazu ein Angebot unterbreiten. Bei vielen ist nach 15 Jahren Sollzinsbindung bereits Schluss. Bei dieser Suche unterstützen wir Sie gerne und finden einen passenden Darlehensgeber. 

3. Unterlagen zusammenstellen

Es gibt mehrere hundert Darlehensgeber in Deutschland. Die meisten unterscheiden sich hinsichtlich der Unterlagenanforderungen. Wir haben Ihnen hier die wichtigsten zusammengefasst.

• Grundbuchauszug des Finanzierungsobjektes (aktuell - den besorgen wir für Sie, kostenfrei)
• weitere Unterlagen des Finanzierungsobjektes (Wohnflächenberechnungen, Grundrisse etc.)
• Unterlagen zur persönlichen Einkommenssituation (Einkommensteuerbescheid, 3 aktuelle Gehaltsabrechnungen)
• eventuelle Nachweise für Modernisierungskosten (falls geplant oder bereits durchgeführt)
• Restschuldbestätigung für den Zeitpunkt der Umschuldung

In einem weiteren Artikel finden Sie eine detailliertere Aufstellung der benötigten Anschlussfinanzierungs-Unterlagen.

4. Bis zum Schluss planen oder nicht?

Die Frage nach der Entschuldung des Darlehens mit der ersten Anschlussfinanzierung wurde weiter oben bereits gestellt. Da dies während eines Niedrigzinsniveaus an Bedeutung gewinnt, haben wir diesen Punkt noch einmal extra aufgegriffen. Die obige Grafik der Zinsstruktur zeigt, dass vor 10 Jahren noch zu 5% Zinsen finanziert wurde. Zum jetzigen Zeitpunkt können Sie sich mit Zinsen zwischen 1% und 2,5% Laufzeiten bis zu 30 Jahren und mehr erkaufen. Umso wichtiger ist die Frage, ob Sie denn mit dieser Anschlussfinanzierung die Möglichkeit nutzen wollen Ihr Darlehen komplett zurückzuzahlen.

Was ist eine Umschuldung?

Unter einer Umschuldung versteht man eine Anschlussfinanzierung bei einem neuen Kreditgeber. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist (=Sollzinsbindung) wählen Sie also ein günstigeres Angebot eines anderen Kreditgebers. Dieser löst, nach Ablauf der Zinsbindungsfrist, die noch bestehende Restschuld vom alten Kreditgeber ab. Bei einer Umschuldung kommt es demnach zu einem Wechsel der finanzierenden Bank. Dies ist für Sie mit etwas mehr Aufwand verbunden. Dazu gehört das vollständige Zusammenstellen notweniger Unterlagen für eine Kreditentscheidung und das Umschreiben der Sicherheit (Grundschuld) auf den neuen Kreditgeber. Dabei entstehen Kosten beim Grundbuchamt und möglicherweise beim Notar. 
Letztlich müssen bei einer Umschuldung die Zinsen des neuen Kreditgebers so günstig sein, dass Aufwand und zusätzlich Kosten mindestens abgedeckt sind. Eine Faustregel lässt sich hierbei leider nicht pauschal ableiten, da die Kosten für die Abtretung oder Neueintragung der Grundschuld von der Höhe des Darlehens abhängen. Je höher das Restdarlehen ist, desto mehr lohnt sich eine Umschuldung auch bei nur kleinen prozentualen Unterschieden, da die Zinsersparnis in Euro sehr hoch sein kann.

So funktioniert eine Umschuldung

Vor einer Umschuldung sollten Sie sich einen unabhängigen Marktüberblick verschaffen. Sie holen sich zunächst ein Angebot des bestehenden Kreditgebers ein. Dieses lassen Sie dann z.B. durch uns prüfen. Sehr schnell stellen Sie fest, ob sich ein Wechsel zu einer anderen Bank lohnt. Neben dem Zinsunterschied zur bisher finanzierenden Bank (Unterschied der monatlichen Raten bzw. der geleisteten Zinszahlungen am Ende der Sollzinsbindung) müssen Sie die entstehenden Kosten bei einem Kreditgeberwechsel berücksichtigen. 
Sie stellen also alle notwendigen Unterlagen zusammen, die der neue Kreditgeber für die Prüfung der Umschuldung benötigt. Schließlich wird Ihnen ein neuer Darlehensvertrag vorgelegt, den Sie dann nur noch unterschreiben müssen. Um die Ablösung der Restschuld beim alten Kreditgeber kümmert sich ab jetzt die neue Bank.

Vorteile einer Umschuldung

Der wohl größte Vorteil einer Umschuldung (und damit der Wechsel des Darlehensgebers) ist der finanzielle Vorteil. Wenn Sie sich einen Überblick über den Markt verschafft haben, dann wissen Sie wie hoch der Konditionsvorteil eines neuen Darlehensgebers ist im Vergleich zu Ihrer Hausbank ist. Nicht selten erhalten Sie nämlich als Bestandskunde Ihrer bisher finanzierenden Bank nicht die besten Konditionen, leider.

• Viele unterschätzen die Tragweite von vermeintlich "kleinen" Zinsunterschieden in der Baufinanzierung. Auf die Laufzeit von 10 oder 15 Jahren geht es dabei in der Regel um mehrere tausend Euro.
  Das Eigenartige: bei Sachversicherungen (Haftpflicht, Hausrat) entscheidet oft ein Beitragsunterschied von nur 30 Euro/ Jahr! für die Wahl des Anbieters. Bei einer Baufinanzierung geht es um viel mehr, doch viele Verbraucher scheuen einen Wechsel.
• Ein günstigerer Zins und eine gleichbleibender Rate (Annuität) wie bisher führt zu einer früheren Entschuldung (da der Zinsvorteil in die Tilgung gesteckt werden kann).

Nachteile einer Umschuldung

Als Nachteile einer Umschuldung sind grundsätzlich erst einmal der mögliche Aufwand (Zusammenstellung der Unterlagen) und die Umschreibekosten zu nennen. Beides lässt sich allerdings im Vorfeld, d.h. bei Planung und Recherche einer günstigen Anschlussfinanzierung, klären. Banken haben unterschiedliche Anforderungen an notwendige Unterlagen für eine Finanzierung (wir kennen diese). Die Kosten für eine Umschreibung der Grundschuld können im Vorfeld recht genau ermittelt werden. Somit ist der Nachteil eigentlich auch kein Nachteil mehr, wenn man weiß, um wie viel günstiger der neue Darlehensgeber ist und man so den finanziellen Vorteil gegenüber stellen kann.

• mit Kosten verbunden (Notar- und Grundbuchkosten)
• Unterlagen für die Kreditentscheidung des neuen Kreditgebers erforderlich

Was prüfe ich im neuen Darlehensvertrag meiner Anschlussfinanzierung?

Die detaillierte Prüfung des Darlehensvertrags ist oberste Sorgfaltspflicht. Wurden die vereinbarten Dinge hier anders niedergeschrieben als abgesprochen, dann zählt immer das geschriebene. Mit Absenden des unterschriebenen Darlehensvertrags und dem Ablauf der Widerrufsfrist gilt der Vertrag als rechtswirksam. Prüfen Sie dabei bitte insbesondere folgende Punkte:

• Wurden korrekte Angaben zu den Vertragspartnern (Name, Geburtsdatum, Anschrift etc.) gemacht?
• Entspricht die Darlehenssumme der beantragten Höhe inkl. möglicher Fördermittel?
• Sind die Angaben zu Sollzins und effektivem Jahreszins korrekt?
• Werden sonstige Kosten im Darlehensvertrag erwähnt, von denen Sie im Vorfeld keine Kenntnis hatten?
• Wurde die Sollzinsbindung (=Zinsbindungsdauer oder Zinsbindungsfrist) korrekt notiert?
• Stimmen Tilgungshöhe und eventuelle Sondertilgungsoptionen mit den Absprachen überein?
• Wie hoch ist die Monatsrate (=Annuität)? So wie vereinbart?
• Sind die Sicherheiten der Bank (Grundschuldhöhe, rangrichtige Eintragung) korrekt formuliert?

Wie kommunizieren die Banken untereinander, wenn mein altes Darlehen von einer anderen Bank abgelöst wird?

Eine Anschlussfinanzierung läuft in der Regel reibungslos und vor allem läuft sehr viel zwischen der bisher finanzierenden Bank und der Bank, die dieses Darlehen ablösen soll. Sie als Kunde der neuen Bank unterschreiben dazu eine Ablösevollmacht. Diese befähigt die neue Bank mit dem Altgläubiger in Kontakt zu treten und sowohl den genauen Ablösebetrag, den Ablösezeitpunkt als auch die Übergabe der Sicherheiten (treuhänderische Verwahrung der Grundschuld, Abtretung der Grundschuld) im Detail abzustimmen.

Wer überwacht die rechtzeitige Auszahlung?

Die ablösende Bank (mit welcher Sie den neuen Darlehensvertrag geschlossen haben) legt sich die fristgerechte Auszahlung in der Regel auf Termin. Dennoch empfehlen wir, dass ca. 2-3 Wochen vor der eigentlichen Anschlussfinanzierung noch einmal durch Sie Kontakt mit der Bank aufgenommen wird. Hier kann man schnell feststellen, ob der Bank für eine Auszahlung eventuell noch eine Information oder Unterlage fehlt oder ob alles seinen geplanten Gang geht. 

Welche Kosten entstehen bei einer Anschlussfinanzierung?

Bei einer Umschuldung wechseln Sie aufgrund finanzieller Vorteile den Darlehensgeber. Auch der neue Darlehensgeber benötigt wieder eine Sicherheit (Grundschuld). Einerseits können Sie eine neue Grundschuld im Grundbuch eintragen lassen. Andererseits kann die bestehende Grundschuld auch an den neuen Kreditgeber abgetreten werden. Dies ist meist günstiger als die Löschung und Neueintragung einer Grundschuld. Die enstehenden Kosten können relativ gut im Vorfeld bestimmt werden. Es gelten hierfür keine Pauschalsätze. Die Kosten richten sich nach der Höhe de eingetragenen Grundschuld. Fragen Sie uns gerne dazu, wir ermitteln Ihnen die Kosten, mit denen Sie rechnen müssen.

Bei einer reinen Prolongation entstehen Ihnen keine Kosten für die Abtretung der Grundschuld. Die Grundschuld war bei der bisherigen Bank und bleibt auch dort.

Vergessen Sie Ihre Sondertilgungsmöglichkeiten nicht

Jeder will sie haben: Sondertilgungen sind eines der am häufigsten gewünschten Zusatzbausteine bei einer Anschlussfinanzierung. Und das ist auch gut so. Leider ist es jedoch so, dass Sondertilgungen in der Praxis dann kaum genutzt werden. Von der Sache her ist es eigentlich klar: auf den sondergetilgten Betrag sparen Sie sich die Darlehenszinsen. So lange Sie also keine sichere Anlage (ohne Risiken) finden, die eine höhere Rendite abwirft, dann ist die Sondertilgung in das Darlehen finanziell sinnvoll. Dazu kommt noch der eigentliche Plan der zu Beginn gewünschten Sondertilgungsoptionen: Reduzierung der Restschuld, Entschuldung innerhalb der Sollzinsbindung oder auch frühere Entschuldung. Leider bergen Sondertilgungen psychologische Nachteile: ich sehe keine Rendite (wie bei einer Anlage über den gleichen Betrag mittels Kontoauszug) und eigentlich kauft man sich für Erspartes lieber etwas, als es in ein Darlehen zu stecken. 

Daher: verfolgen Sie Ihren diszipliniert Ihren Plan, den Sie zu Beginn Ihrer Anschlussfinanzierung aufgestellt haben.  

Was ist eine Prolongation?

Der Begriff "Prolongation" ist aus dem lateinischem abgeleitet und bedeutet so viel wie "verlängern". Unter einer Prolongation versteht man also eine Anschlussfinanzierung bei seinem bisher finanzierenden Kreditgeber, also eine Vertragsverlängerung mit einer neuen Zinsvereinbarung und einer neuen Vertragslaufzeit. Spätestens drei Monate vor Ablauf der bisherigen Sollzinsbindung setzt sich Ihr bisherigen Darlehensgeber mit Ihnen in Verbindung und bietet Ihnen eine neue Zinsvereinbarung an. 

Inhaltsverzeichnis des Artikels:

Wie können wir Sie bei Ihrer Prolongation unterstützen?

Wir sind ein unabhängiges Unternehmen, welches deutschlandweit die Konditionen von mehr als 300 Darlehensgebern (Sparkassen, Volksbanken, Kreditbanken, Versicherungen usw.) zuverlässig ermitteln kann und Ihnen sowohl die Angebote Ihrer bisherigen Bank (Prolongationsangebot) als auch - und das ist unsere Stärke - einen Marktvergleich aller anderen Banken (Umschuldungsangebot) erstellt. 
Wir öffnen Ihnen damit den Zugang zu einem harten Wettbewerb unter den Banken und versuchen alles, dass Sie so günstig und optimal wie möglich Ihr auslaufendes Darlehen weiterfinanzieren können. 
Zur Philosophie unserer Beratung

Wie funktioniert eine Prolongation?

Der Aufwand für eine Prolongation ist für die bisherige Bank vergleichsweise gering. Bei reinen Vertragsverlängerungen werden weder zusätzliche Unterlagen eingefordert noch wird Ihr Vorhaben erneut geprüft. Einzige Ausnahme: soll bei einer Prolongation die Restschuld etwas aufgestockt werden (d.h. Sie möchten ein zusätzliches Darlehen aufnehmen), dann sind auch bei einer Prolongation zumindest die persönlichen Unterlagen (Einkommensnachweise etc.) erforderlich. Es erfolgt eine komplette Neuprüfung Ihrer Finanzierung.

Fordern Sie aktiv kein Prolongationsangebot bei Ihrer Hausbank an, dann sendet Ihnen Ihre Bank spätestens 3 Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung ein Zinsangebot zu. Bei einer Prolongation erhalten Sie lediglich eine neuen Zinsvereinbarung für eine bestimmte Zinsbindungsfrist. Der bisherige Darlehensvertrag mit seinen Bedingungen an sich bleibt bestehen. Unterzeichnen Sie die Zinsvereinbarung, dann verlängert sich also der bestehende Vertrag mit neuen Zinskonditionen und neuer Sollzinsbindung. Die Prolongation ist abgeschlossen.

Gut zu wissen: Wenn die reine Prolongation ohne eine erneute Bonitäts- und Objektprüfung realisiert werden kann, dann klingt das erst einmal gut. Dies kann jedoch auch von Nachteil sein. Nämlich genau dann, wenn Ihre Immobilie in den letzten Jahren recht stark an Wert gestiegen ist. Denn wenn keine Objektprüfung bzw. Neubewertung Ihrer Immobilie stattfindet, dann wird für die Festlegung Ihres Zinssatzes auch der alte Objektwert herangezogen. Je niedriger dieser ist, desto höher ist Ihr Darlehenszins.
Andere Banken verfahren noch einfacher und vergeben für all Ihre Kunden bei einer Prolongation die gleichen Konditionen. Völlig unerheblich wie das Verhältnis der Restschuld zum Immobilienwert ist. Bei einer Prolongation versuchen die Banken den Aufwand also so gering wie möglich zu halten. Für Sie heißt das: den Markt vergleichen!

Rechenbeispiel: 

Welche Unterschiede bestehen zwischen einer Prolongation und einer Umschuldung?

Das ist relativ einfach erklärt:
Bei einer Umschuldung handelt es sich um eine Anschlussfinanzierung/ Weiterführung Ihres Darlehens bei einem anderen Kreditgeber. Die logische Konsequenz: Es erfolgt eine ganz normale Kreditentscheidung hinsichtlich des Objektwertes und der Bonität. Zusätzlich entstehen Kosten für die Über- oder Neueintragung der Sicherheiten wie z.B. der Grundschuld.

Bei einer Prolongation handelt es sich um eine Anschlussfinanzierung/ Weiterführung Ihres Darlehens bei dem gleichen Kreditgeber wie bisher. Es erfolgt keine erneute Kreditprüfung (einzige Ausnahme: wenn ein zusätzliches Darlehen mit beantragt wird) und es entstehen keine Abtretungskosten für die Grundschuld. Hier steckt der Nachteil darin, dass Prolongationsangebote oft nicht optimal sind. 

Prolongationsangebote sind oft nicht die günstigsten - Angebot der Hausbank vor Abschluss prüfen

Wenn Ihnen Ihre Hausbank ein Prolongationsangebot unterbreitet hat, dann nehmen Sie dieses nicht einfach an, sonder vergleichen Sie die Zinsen mit anderen Banken. Häufig sind Prolongationsangebote nicht sehr günstig. Weshalb das so ist haben wir weiter oben im Artikel erläutert. Unter den Banken herrscht für Anschlussfinanzierungen ein harter Wettbewerb, der am Ende immer zu Ihren Gunsten ausgefochten wird. Wir unterstützen Sie dabei gern.

Tipp: Wir können Sie bei jeder Art Ihrer Anschlussfinanzierung unterstützen. Sowohl bei der Prolongation als auch bei einer Umschuldung. Wir erstellen Ihnen die jeweiligen Finanzierungsvorschläge und vergleichen den Markt kostenfrei für Sie.

Welche Vorteile hat eine Prolongation?

• Der bisheriger Kreditgeber kommt von selbst auf Sie zu (gesetzlich verpflichtet).
• Es kann unkompliziert und schnell abgewickelt werden (keine erneute Kreditprüfung).
• Es bestehen keine zusätzlichen Grundbuch- und Notarkosten.
• Unterlagen zur Finanzierung müssen nicht erneut nachgewiesen werden.

Welche Nachteile hat eine Prolongation?

• Die Zinsen sind häufig höher als die im Neugeschäft bei anderen Darlehensgebern.
• Es findet kein aktueller Marktvergleich potenzieller Darlehensgeber statt. (Die Bank die damals günstig war, kann heute eine der teuersten Darlehensgeber sein.)
• Dadurch wird eine Prolongation tendenziell teurer als eine Neufinanzierung bei einer anderen Bank.
• Bei Prolongationsangeboten wird von der Hausbank oft mit der "Trägheit" der Kunden gepokert. Viele Kunden nehmen das Angebot an und scheuen die kleinen Mühen einer Unterlagen-Zusammenstellung. 

Gut zu wissen: Wenn Prolongationsvereinbarung (Zinsvereinbarung) unterschrieben wird, dann gibt es keine Widerrufsfrist und damit auch keine Widerrufsmöglichkeit wie bei einem Neuabschluss. Rechtlich wird nämlich kein neuer Vertrag geschlossen, sondern lediglich - auf Basis des Altvertrags - eine neue Zinsvereinbarung geschlossen. Wenn kein neuer Vertrag geschlossen wird, dann ist auch keine Widerrufsbelehrung notwendig.

Welche zeitlichen Fristen sind bei Prolongationen zu beachten?

Auf jeden Fall sollten Sie Ihre Prolongation bzw. Anschlussfinanzierung frühzeitig planen und den Anschlussfinanzierungstermin (=Ablauf der Sollzinsbindung) ungefähr im Kopf haben. Und frühzeitig ist hierbei sehr "individuell" gemeint. Es kann im derzeit sehr niedrigen Zinsumfeld von Vorteil sein, sich bereits 5 Jahre vor Ablauf der Sollzinsbindung Gedanken über seine Anschlussfinanzierung zu machen. Das macht natürlich nur dann Sinn, wenn Sie von zukünftig steigenden Zinsen für Immobilienfinanzierungen ausgehen. Sollten Sie für Ihre Erstfinanzierung mehr als 10 Jahre Sollzinsbindung abgeschlossen haben, dann können Sie das Darlehen nach §489 BGB auch eher kündigen ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. In diesem Fall ist dieser Kündigungstermin (10 Jahre nach Vollauszahlung Ihres Darlehen zzgl. 6 Monaten Kündigungsfrist) Ihr möglicher Prolongations- bzw. Anschlussfinanzierungstermines.

Weitere Fragen und Antworten aus der Praxis:

Welche Unterlagen werden für eine Prolongation benötigt?

Bei einer reinen Prolongation Ihrer Restschuld wird lediglich eine neue Zinsvereinbarung geschlossen. Dieses Formular erhalten Sie von uns oder Ihrer Hausbank. Hauptsächlich wird hier die neue Sollzinsbindung und der daraus resultierende Sollzins (Ihr Darlehenszins) festgehalten. Mit Ihrer Unterschrift bestätigen Sie die Weiterführung des alten Darlehens zu den jetzt unterschriebenen Bedingungen.

Wie weit im Voraus können Sie Ihre Prolongation beantragen?

Prolongationen können natürlich auch als Forward-Darlehen beantragt werden. Damit können Sie also frühestens dann beantragen, wie lange auch die sogenannte Vorlaufzeit bei Ihrer bisherigen Bank möglich ist.
Ein Beispiel: Sie befinden sich ca. 3 Jahre (36 Monate) vor Ablauf Ihrer Sollzinsbindung und möchten aufgrund der derzeit günstigen Zinsen schon jetzt eine neue Vereinbarung schließen, dann funktioniert das bei Ihrer bisherigen Bank nur, wenn diese auch Forwarddarlehen mit einer Vorlaufzeit von 36 Monaten anbietet. Falls nicht, dann bleibt steht es Ihnen natürlich frei eine andere Bank für Ihre Anschlussfinanzierung zu nutzen. Man spricht dann von einer Umschuldung.

Gibt es zusätzliche Kosten bei einer Prolongation?

Bei einer Prolongation enstehen Ihnen keine Kosten. Die Sicherheiten verbleiben beim alten Darlehensgeber. Eine Umschreibung oder Abtretung muss hier nicht erfolgen. Zusätzliche Gebühren, sowohl bei der Bank als auch bei einem Darlehensvermittler, sollten Sie nicht zahlen. Wir selbst arbeiten grundsätzlich ohne Extra-Bearbeitungsgebühren.

Kann man einen Darlehens- oder Kreditvertrag nach Prolongation widerrufen?

Achtung, das können Sie nicht. Unterschrieben Sie die Prolongationsvereinbarung (Zinsvereinbarung), dann gibt es keine Widerrufsfrist und damit auch keine Widerrufsmöglichkeit wie bei einem Neuabschluss bei einer anderen Bank. Rechtlich wird nämlich kein neuer Vertrag, sondern lediglich - auf Basis des Altvertrags - eine neue Zinsvereinbarung geschlossen. Wenn kein neuer Vertrag geschlossen wird, dann gibt es auch keine erneute Widerrufsbelehrung. Vergleichen Sie also den Markt bevor Sie die neue Zinsvereinbarung schließen.

Weshalb ist eine Prolongation für die bestehende Bank ein lukratives Geschäft?

Banke gehen bei Prolongationen möglichst standardisiert und einfach vor: keine neue Kreditprüfung, keine neuen Unterlagen, lediglich eine neue Zinsvereinbarung mit standardisierten und wenig attraktiven Zinskonditionen. Genau dies klingt sicher auch sehr verlockend für Sie als Kunden. Und hier setzen die Banken nun auf Ihre "Bequemlichkeit".  Den Markt jedoch zu vergleichen macht absolut Sinn. Für den Vergleich als solches sind erst einmal keine Unterlagen notwendig. Wenn Sie dann wissen, wie groß der Zinsunterschied des aktuell günstigsten Darlehensgebers im Vergleich zu Ihrer bisherigen Bank ist, dann ist es ein leichtes zu entscheiden, ob es sich "lohnt". Wenige Zehntel Konditionsunterschied sind einige Tausend Euro für Ihr Darlehen. Wir rechnen es Ihnen bei Bedarf gerne vor.

Können Forward-Darlehen für Prolongationen genutzt werden?

Ja, natürlich. Je nachdem wie viel Vorlaufzeit Ihre Hausbank zulässt, sind Forward-Darlehen denkbar. Forward-Darlehen gibt es zu Vorlaufzeiten von maximal 66 Monaten.

Fazit und Empfehlung

Eine Prolongation ist der unkomplizierte aber nur sehr selten günstige Weg einer Anschlussfinanzierung. Auch wenn eine Umschuldung mit höherem Aufwand für Sie verbunden ist, sollten Sie prüfen, ob sich der Wechsel zu einem anderen Darlehensgeber für Sie lohnt. Das können Sie bei uns vorab auch ganz ohne Unterlagennachweise tun. Wenn Sie Gewissheit haben, zu welchen Konditionen andere Banken Ihr Darlehen umschulden würden, können Sie sich entscheiden. Die Abwicklung an sich ist dabei sehr einfach, das regeln die Banken in der Regel unter sich. Kosten entstehen Ihnen lediglich für die Umschreibung/ Abtretung der Grundschuld. Diese Kosten berechnen wir Ihnen auch im Vorfeld und beteiligen uns sogar daran. Wir beraten jeden Interessenten mit den gleichen Vorsätzen.